闫桂娟律师网

房地产登记的种类

　　房地产登记的种类

　　一、基本分类

　　(1)按客体划分：分为土地登记和房屋登记。

　　(2)按时间划分：分为总登记(初始登记)和日常登记(变更登记)。

　　(3)按权利划分：分为所有权登记、使用权登记和他项权利登记：

　　(4)按权利主体划分：分为集体(团体)登记和个人登记。

　　(5)按权属关系划分：按房地产的权属关系分为公有和私有。在公有关系中，房地产登记可以分为全民所有房屋和集体所有房屋的登记，以及集体所有土地的登记;在私有关系中，指私有房屋的所有权和共有所有权的登记。

　　根据我国惯例，房地产登记分类一般按时间的先后分为总(初始)登记和变更(日常)登记，再结合登记的客体细分为土地登记和房屋登记。我国房地产登记类型可以按照客体、时间、权利、权利主体、权属关系，以及内容和效力等分类标准进行划分。

　　二、房地产总登记

　　房地产总登记指在一定时点及期限内，对本辖区范围(市或县)内的全部土地或者城镇全部房屋，进行普遍登记。房地产总登记是一种基础性的登记，是最初的、全面的土地和房屋的权属登记，其目的是确认产权，有利于发展房地产市场，深化土地使用制度和住房制度的改革，为完善房地产税收制度、防止资产流失奠定法律基础。按总登记的客体不同，可以分为土地总登记和房屋总登记。土地总登记的特点是土地所有者、使用者依法使用或拥有的土地，在使用或拥有期间，无论是否发生过变更，都必须按照政府土地管理部门的要求，通过一定法定程序在统一的簿册上进行注册登记，颁发土地权利证书。房屋所有权总登记是城镇房屋所有人(自然人和法人) 依法在限期内到房屋所在地登记机关申请初次登记，领取房屋所有权证的行为。我国《城市房地产管理法》规定，经省(自治区、直辖市)政府确定，县级以上地方政府由一个部门统一负责土地管理和房屋管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产证书。房地产总登记也属静态登记，即不论土地和房屋的权利是否发生变动或移转，都要进行的登记。

　　三、房地产变更登记

　　亦称房地产日常登记。房地产变更登记是在总登记的基础上，根据房地产产权及使用状况的变更情况，随时办理的登记。变更登记的内容是根据变更的具体项目决定的，例如土地权属性质的变化或土地主要用途改变，虽然面积、界址都未发生变化，但也必须更换土地证书;房屋所有权因买卖、赠与、继承、分析、调拨，以及新建、改建、扩建、拆除等原因转移变更的，都应该在规定时间内到房屋所在市(县)政府房产管理部门办理变更登记。土地使用者、所有者，或者房屋所有者，使用或拥有的土地或房屋，不管因什么原因，一旦发生变化，都应依规定时间申请变更登记。房地产主管部应根据申请变更的内容，组织进行变更调查、审核，报政府批准后，进行变更注册登记，更改登记簿册，换发产权证书：

　　变更登记与初始登记相比，具有以下不同的特点：

　　(1)分散性与个别性。初始登记是在一定的地域内有计划地、集中地进行的登记，全部申请登记的土地或房屋，在登记时间和登记内容上是一致的。变更登记只是个别原登记的内容发生变化的土地或房屋进行的改正登记，是零散的登记。变更登记是初始登记的延续、修正和补充，以保持其全部内容的现势性。

　　(2)经常性和及时性。与初始登记的阶段性工作不同，变更登记是房地产管理机关产权产籍管理的经常性工作，这是由登记资料必须保持现势性的要求决定的。原登记的内容发生变化的房地产权利人，必须及时申请变更登记，政府主管部门要随时予以办理。例如，《城市房屋权属登记管理办法》规定，房屋所有权发生转移、变更时，应自转移变更之日起.3个月内办理转移变更登记;新建房屋，应于竣工后3个月内申请办理所有权登记。

　　(3)同一登记单元涉及的申报者较多。土地总登记只要求土地所有者、使用者各自按宗地单独申报登记，房屋所有权总登记也只要求房屋所有者单独申报登记。变更登记的主要部分—权属变更。转移登记则要求变更前后有关各方，都有义务申请变更登记。